为什么房贷利率下调后，我下个月还款变多了？

9月25日，多家银行批量下调了存量首套房贷利率。在调整完成后，针对借款人遇到的实际问题，《金融时报》记者采访了银行业内人士和业内专家，就部分热点问题进行解读。

问：

我在北京，为什么我的首套房贷利率没有变化？

《金融时报》记者：北京地区属于存在与全国首套房贷利率政策下限不一致情况的城市之一。根据此前发布的公示信息，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个基点。

因此，对于北京地区来说：

在2019年10月8日以前发放的首套房贷，调整后利率为相应期限的LPR不加点，即4.3%或是4.2%；

在2019年10月8日及以后发放的首套房贷，调整后利率为相应期限的LPR+55个基点，即4.85%或是4.75%。

在两种情况中，调整后利率应该对应前者还是后者，取决于该笔贷款重定价日时的LPR情况。

问：

我的首套房贷利率调整后，手机银行页面的利率变动方式显示为不浮动，是变成固定利率了吗？

《金融时报》记者：并不是。利率变动方式体现为加基点的形式，不浮动是指房贷利率在LPR基础上所加基点数为零，即“LPR+0基点”。个人房贷利率公式中的LPR本身还是会变动的，会在每年贷款重定价日，以最近一个月公布的5年期以上LPR为基准进行调整。

问

为什么首套房贷利率调整后的首月，我的还款额不但没有减少，反而还增加了？

《金融时报》记者：在存量首套房贷利率调整当日，银行即会对原贷款剩余本金根据调整后新的利率和贷款剩余期限重新计算该笔贷款的还款计划。总体遵循的规则是：还款本息总额减少，总偿还本金不变，总付利息减少。

由于利率变化发生在月中，因此需要单独计算调整后的首期应还利息，依据在当期时间内（标准为30天），调整前利率、调整后利率分别占用的天数，再结合贷款剩余本金进行分段计算并相加。

可以将利率调整后的贷款剩余本金视作一笔执行新利率的新贷款，还款计划依旧是参照银行业的等额本息还款计算原理计算而得。但由于新计划的还款期数较贷款发放时已经发生变化，因此重新算得的每月应还本金金额也会发生变化。这也导致部分还款计划调整后首期利息减少金额不能抵消新还款计划每月应还本金增加金额的借款人，出现首期还款额微增的现象。

但该情况只会出现在调整后首月，后续每个期次偿还的本息合计都会比调整前对应期次的本息合计要少。特别地，由于总的贷款本金是不变的，因此借款人无须担心每月还款本金的变动。

举例来看：一笔等额本息还款方式贷款，剩余本金为730126.76元，贷款360期，已还33期，剩余327期，还款日是每月1日，在2023年9月25日进行了存量首套房贷利率调整，调整前利率为5.19%，调整后利率为4.3%。

该笔贷款第33期还款本息合计4176.12元；第34期原计划还款额为4176.12元（其中，本金1018.32元，利息3157.80元）。

利率调整后，该笔贷款首月（即第34期实际）还款本息合计变动为4227.54元（其中，本金1178.04元，利息3049.50元），对比来看利息减少了108.30元。

第35期，贷款还款本息合计为3794.33元（其中，本金1182.26元，利息2612.07元），还款额比第33期减少了381.79元。

后续期次还款额均同第35期保持一致。